Immobilien-, Bau- und Mietrecht

Immobilien-, Bau- und Mietrecht

Wir beraten Sie in allen Fragen des Immobilien- Bau- und Mietrechts. Wir gestalten für Sie die unterschiedlichsten Verträge aus dem Bereich Immobilien-Bau und Miete. Zudem setzen wir Ihre Ansprüche außergerichtlich und gerichtlich durch bzw. wehren ungerechtfertigte Ansprüche für Sie ab. Wir vertreten Ihre Interessen auch in schiedsgerichtlichen Verfahren.

Im Immobilien- Bau- und Mietrecht sind wir für unsere Mandanten unter anderem zu folgenden Themen tätig:

  • Im Baurecht beraten wir in sämtlichen Phasen der Errichtung eines Bauwerks sowohl Auftraggeber als auch Auftragnehmer bei Entwicklung, Planung, Bau und Finanzierung.
  • Im Immobilienrecht beraten wir umfassend zu allen Rechtsfragen des An- und Verkaufs von Immobilien sowie ihrer Finanzierung und Nutzung.
  • Im Mietrecht beraten wir Sie umfassend bei Anbahnung, Durchführung und Beendigung eines Mietverhältnisses.

 

Der Streit um die Höhe der Miete gehört dabei zu den häufigsten Auseinandersetzungen im Mietrecht. Häufig beklagt der Vermieter  Mietrückstände oder die die Ankündigung des Mieters die Miete kürzen zu wollen. Mieter berichten z.B. von Mängeln und fragen, ob sie die Miete kürzen oder einbehalten können.

Vereinbarte Miete

Nicht selten ist zunächst ist zu klären, welche Art von Mietzahlung Sie tatsächlich vereinbart haben.  Sowohl bei Wohnraum- als auch Gewerberaummietverträgen wird regelmäßig eine Nettokaltmiete und daneben Vorauszahlungen auf Betriebskosten vereinbart. Die Parteien können aber auch eine Inklusivmiete vereinbart haben.

Manchmal ergeben sich aus den schriftlichen Vereinbarungen Zweifelsfälle. Wir beraten Sie über die richtige Auslegung der Verträge nach Maßgabe der Rechtsrechnung

Fälligkeit der Miete

In Abweichung von der früheren bis zum 31.08.2001 geltenden Rechtslage (vgl. § 551 BGB a.F.) hat der Mieter gemäß § 556 b Abs. 1 BGB die Miete zu Beginn der vereinbarten Zeitabschnitte, spätestens bis zum 3. Werktag zu entrichten. Das Gleiche gilt für Mietverhältnisse über andere Räume, also auch Gewerberäume gemäß § 579 Abs. 2 BGB.

556 b Abs. 1 BGB beseitigte die unübersichtliche Regelung des § 551 Abs. 1 BGB a.F. , nach welcher die Miete zum Teil „am Ende“, zum Teil „ nach dem Ablaufe“ der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten war.

Diese Regelung gilt jedoch gemäß Art 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB nur für nach dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge. Für diese Verträge bleibt daher weiter relevant, ob die gesetzlichen Vorschriften auch formularmäßig abdingbar sind. Dies ist zwar grundsätzlich der Fall. Sie können jedoch unwirksam sein, wenn gleichzeitig zu Lasten des Mieters die Aufrechnung mit Gegenforderungen oder die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts beschränkt wurde.

Gerne prüfen wir für Sie die Frage der Wirksamkeit der von Ihnen vereinbarten Regelung.

Kündigung des Vermieters bei Zahlungsverzug

Durchsetzung und Abwehr von Gewährleistungsansprüchen

Der Streit über Mängel der Mietsache gehört zu den häufigen Auseinandersetzungen im Mietrecht. Der Mieter wird ständig mit den bemängelten Umständen konfrontiert. Nicht selten werden die bemängelten Umstände von den Parteien auch unterschiedlich bewertet und die eine Partei hält den jeweils anderen für den Verursacher.

Wir beraten Sie umfassend und finden für Sie, die richtige Vorgehensweise bei der Geltendmachung und Abwehr von Gewährleistungsansprüchen.

Mängelanzeige als Voraussetzung für Gewährleistungsansprüche

Damit der Mieter überhaupt Gewährleistungsansprüche geltend machen kann, hat er dem Vermieter den Mangel grundsätzlich anzuzeigen. Von diesem Grundsatz gibt es nur enge Ausnahmen.

Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige droht ihm der Verlust von Gewährleistungsansprüchen und darüber hinaus besteht das Risiko von Schadensansprüchen gegen den Mieter, wenn er einen Mangel nicht rechtzeitig anzeigt.

Mängelbeseitigung

Der Mieter kann zunächst gemäß § 535 Abs. 1 S 2 BGB Vertragserfüllung verlangen, d.h. die Beseitigung des Mangels. Der Mängelbeseitigungsanspruch besteht unabhängig davon, ob Gewährleistungsansprüche z.B. nach § 536b BGB ausgeschlossen sind (BGH, Urteil v. 18.04.2007 – XII ZR 139/05).

 Minderung

Es kann eine Reduzierung der Miete aufgrund einer Minderung eingetreten sein. Die Vorschrift des § 536 Abs. 1 BGB befreit den Mieter von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses in dem Umfang, in welchem die vermietete Sache zu Zeit der Überlassung oder später mit einem Mangel behaftet ist, der die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert.

Gemäß § 536 Abs. 2 BGB tritt die gleiche Rechtsfolge beim Fehlen oder Wegfall einer zugesicherten Eigenschaft ein.

Gemäß § 536 Abs. 3 BGB tritt die gleiche Rechtsfolge ein, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch durch das Rechts eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird

Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Bei Vorliegen eines Mangels hat der Mieter die Möglichkeit der Einrede des nicht erfüllten Vertrages und kann ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. In welchem Umfang das Leistungsverweigerungsrecht ausgeübt werden kann, wird jedoch nicht einheitlich beantwortet.

  • Selbstbeseitigungsrecht
  • Vorschussanspruch
  • Aufwendungsersatzanspruch
  • Schadensersatz
  • Kündigung
  • Mietzinszahlung unter Vorbehalt

 

Mieterhöhung

  • Staffelmiete
  • Indexmiete
  • Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Mieterhöhung bei Modernisierung 
  • Änderung bei Betriebskosten
  • Erhaltung der Mietsache
  • Vertragsverletzungen
  • Beendigung des Mietverhältnisses

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